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私は過去五年間一貫して、不動産投信が不動産相場を建て直す特効薬になると主張してきた。
その根拠はアメリカの不動産投信の成功体験にある。
九○年代の初めには世界中で不動産相場が急落したが、後述（第６章）するように、アメリカは九○年代の前半に不動産投信を大量に設定して、早期に、鮮やかに、不動産不況を克服したのである。
欧米の金融の「無」担保主義に対して、日本は「有」担保主義である。
担保主義といっても、大型の担保は不動産となるから、担保主義とは、土地本位主義である。
ヨーロッパの歴史は民族大移動の歴史である。
領土の主権と国境線は、絶え間なく変わった。
次世界大戦後に、ユダヤ人は三○○○年前の古証文を盾にしてパレスチナの領土を奪い、イスラエルを建国した。
セルビアでは現在も民族紛争が継続している。
民族紛争とは民族が存亡をかけて、領土を奪い合う土地戦争である。
このような世界では、不動産は信頼できる担保とはならない。
そこで古くから、株式や債券の仕組みが考案され、発達した。
無担保で金を貸すシステムも発達した。
担保の代わりとして、データが重視された。
日本の質屋は担保を取って金を貸すが、欧米で発達したサラ金は無担保である。
担保の代わりに詳細な個人データを蓄積して、顧客を選別している。
欧米の企業は銀行借入れよりも、株式による自己資本を中心に経営する。
大型の融資を土地本位制度は世界でもっとも傑出した金融システム受けるときには社債を発行し、幹事銀行がシンジケートを編成する。
社債も欧米では無担保、日本は有担保で発達した。
無担保の欧米では、利息はムーディーズやスタンダード・プァーズのような格付け機関の格付けにしたがって決める。
幹事銀行はファイナンスの都度変わり、日本のようなメーンバンクの制度も、シンジケートを代表して担保を預かる受託銀行の制度もない。
無担保の欧米に対して、日本の土地本位の金融システムは、奈良時代以来の日本の土地神話を基盤にして、日本独自に発達したシステムである。
土地本位制度がもっとも有効に機能した八○年代の最盛期に、日本経済は世界史の奇跡と呼ばれる高度成長を記録し、日本の銀行は世界の銀行ランキングの上位一三位までを独占した。
九○年代に不動産相場が大暴落し、日本の土地本位制度は至る所で破たんした。
一○分の一という異常な暴落が起これば、どんな貸借関係でも破たんする。
むしろ一○年間に六八兆円を償却し、一八兆円の貸倒準備金を積み上げた日本の大手銀行の底力に驚嘆の念を禁じ得ない。
もちろん体力の乏しい銀行は破たんした。
破たんの最大の責任は、不動産を大暴騰、大暴落させた政治にある。
それゆえ、破たんを修復するためには、政治は不動産相場私が待望して久しかった不動産投信が日本の株式市場にデビューするときが来た。
不動産投信は日本の金融市場でも、不動産市場でも、これまでに見たことのないアウトサイダーである。
このアウトサイダーは不動産市場の外部から一兆円単位のニューマネーを集めて不動産を買い進み、たちまち不動産市場の主役に躍り出るだろう。
日本の不動産相場は資金が少なくて暴落したわけではない。
資金は世界中のどの国よりを修復する責任がある。
土地本位制度は昔も今も、世界で最も傑出した金融システムだと私は思う。
長い日本の歴史のなかで、たった一○年間、混乱が起こったからといって、土地本位制度を否定するのは早計で、軽薄である。
不動産相場が正常な上昇軌道を回復すれば、日本の土地本位制度は必ずもう一度機能を回復し、威力を発揮するだろう。
果たして不動産投資信託は、不動産相場の暴落に歯止めをかけ、上昇軌道に引き戻すインパクトを与えるだろうか。
不動産投信は不動産相場テコ入れの特効薬となる圧倒的にあり余っているのである。
銀行には四五○兆円の預金がある。
郵便局には二五一方で、高利回りで投げ売りされている不動産がある。
買い手がいないために、一○％、なかには一五％というべらぼうな利回りで叩き売りされている不動産も少なくない。
これまでは不動産市場と金融市場をつなぐパイプがなかったために、同じ日本でゼロ金利の世界と一○％の超高金利の世界が別々に存在していた。
これからスタートする不動産投信は、二つの世界を新しいバイパスで直結する、アメリカ生まれのシステムである。
たとえば、一○○億円のテナントビルが平均七％の利回りで一○棟売り出されたとする。
一流の銀行や不動産会社が不動産投信を設立し、一○○○億円を一口一○○万円の株式に分割して、一○万人の投資家に○・五％の手数料をもらって、七・五％の利息を付けて売り出せば、買いたい人はいくらでもいるのは明らかだ。
それが不動産投信である。
不動産投信は利益を全部投資家に配当することを条件に税金を免除される。
株式市場に上場するから、値上がり益も期待できる。
株式と同様に売買は自由である。
値下がりするリスクはあるが、現在の不動産相場を前提にすれば、値上がりする可能性の方がはるかに大きい。
この先本書を読み進められるにあたって理解を容易にするために、不動産投信とはどういうものなのかを、かいつまんで説明しておこう。
に、不動産投資信託はアメリカのリート（ＲＥＩＴ、不動産投資信託）の直訳である。
一般には日本の不動産投信をアメリカの不動産投信と区別して、Ｊ・リートと呼んでいるが、本書では単に不動産投信と呼ぶ。
資産を五万円とか五○万円とかに分割して上場するから、正確にはコロ」、または「一単位」と呼ぶべきだろう。
株価に近い性格を持っていると考えて、単位を「一株」と呼び、市場価格を「株価」と呼ぶことにする。
おそらく、不動産投信は一○年以内に一五兆円以上の資金を集めて不動産相場をテコ入れし、日本経済の救世主となるだろう。
に、不動産投信にたどり着く前に、不動産を組み入れた様々な金融商品が生まれた。
不動産投信はどういう特徴のある投資信託か例えば住友不動産はすでに一○○○億円以上の「ＳＵＲＦ」を販売している。
に、三和、東海、東洋信託のＵＦＪグループ三行が、五月から不動産投信を窓口で販売すると発表したが、信託型で、原則として途中解約できず、運用期間も事前に設定される。
いずれの金融商品も、これから本書で述べる会社型投資信託が誕生した現在では魅力を失った。
会社型の不動産投信は、不動産を組み入れたその他のすべての金融商品に比べて、傑出した魅力を備えている。
会社型不動産投信は資金量をいくらでも増やすことができる。
組み入れた不動産を売却することも、入れ替えることもできる。
株式市場に上場するから、株式と同様にいつでも自由に売買することができる。
株価の値上がり益も期待できる。
その代わりに値下がりのリスクもある。
端的に言えば、ＳＵＲＦや信託型不動産投信は限りなく債券に近く、会社型不動産投信は限りなく株式に近い。
現在、不動産相場は歴史的な底値圏にあると思われるので、投資家にとっては、リスクはあるものの、会社型が有利である。
それゆえ、本書では、対象となる不動産投信を会社型不動産投信に絞り、これを単に不動産投信と呼んで話を進めていく。
なお、煩雑さを避けるため、不動産投信の仕組みについての細かな説明は割愛させていただいた。
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